3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中首次提出“‘互聯(lián)網(wǎng)+’行動(dòng)計(jì)劃”。馬化騰認(rèn)為，這意味著互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)要進(jìn)行深度融合。而在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，線(xiàn)上與線(xiàn)下的博弈和融合早已展開(kāi)。業(yè)內(nèi)人士指出，線(xiàn)上線(xiàn)下的融合，將催生房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的“第二春”。那么，這一領(lǐng)域的機(jī)會(huì)在哪里?哪些企業(yè)有望率先勝出？哪些又將被淘汰？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開(kāi)了調(diào)查采訪(fǎng)。

青萍之末，風(fēng)起；微瀾之間，浪成。站在存量房市場(chǎng)門(mén)口，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)從數(shù)年前的乏人問(wèn)津，陷入如今的諸侯混戰(zhàn)。

這邊廂，58同城以2.67億元將安居客收入囊中；那邊廂，北京中介龍頭鏈家地產(chǎn)挾線(xiàn)上優(yōu)勢(shì)合并上海中介德佑地產(chǎn)，并提出兩年后交易額達(dá)到1萬(wàn)億元，占全國(guó)一二手房交易總金額的1/12。

新房電商平臺(tái)吉屋創(chuàng)始人兼CEO潘國(guó)棟認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商業(yè)模式有待向移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以提高效率和用戶(hù)體驗(yàn)，因此，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的每一塊細(xì)分市場(chǎng)都有機(jī)會(huì)。去年新房電商平臺(tái)的交易規(guī)模才4000億元，相較于8萬(wàn)億元的市場(chǎng)，無(wú)疑仍是藍(lán)海。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在并購(gòu)背后，中國(guó)樓市逐漸跨入存量房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展空間有限，圍繞房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)展開(kāi)的輕資產(chǎn)模式越來(lái)越受到資本青睞。這使得目前市場(chǎng)分散度非常高的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將發(fā)生巨大的變革，大量中介企業(yè)面臨兼并、重組。

物業(yè)公司也在合并。以彩生活為代表的社區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，正憑借資本的優(yōu)勢(shì)大量收購(gòu)其他物業(yè)管理公司。

資本推動(dòng)行業(yè)走向集中

過(guò)去十幾年，整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的集中度非常低，不要說(shuō)全國(guó)性市場(chǎng)，就是在上海等一線(xiàn)城市，也很少有品牌中介能占領(lǐng)20%以上的市場(chǎng)份額。

忽如一夜春風(fēng)來(lái)，在資本推動(dòng)之下，這種局面正發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，各種并購(gòu)頻頻出現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。

去年6月，彩生活以?xún)?nèi)地社區(qū)O2O（線(xiàn)上到線(xiàn)下）第一股的身份登陸港股市場(chǎng)，上市首日即募資7.1億元。

得到巨額資本注入后，彩生活開(kāi)始快速擴(kuò)張。今年2月，公司以3.3億元收購(gòu)凈資產(chǎn)僅1.13億元的開(kāi)元國(guó)際。

當(dāng)時(shí)，彩生活董事長(zhǎng)唐學(xué)斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以近3倍的溢價(jià)收購(gòu)開(kāi)元國(guó)際，主要是為布局社區(qū)O2O，“收購(gòu)成功后，彩生活的社區(qū)O2O將增加三四十萬(wàn)戶(hù)家庭，一百多萬(wàn)用戶(hù)?！?

這相當(dāng)于六分之一個(gè)彩生活。數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，彩生活的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)才覆蓋全國(guó)250萬(wàn)個(gè)家庭，約700萬(wàn)人口。

與此同時(shí)，今年以來(lái)，鏈家地產(chǎn)已達(dá)成兩次重量級(jí)合并。2月9日和3月1日，鏈家地產(chǎn)分別與西南地區(qū)龍頭伊誠(chéng)地產(chǎn)、上海中介標(biāo)桿德佑地產(chǎn)全面合并。

在與德佑地產(chǎn)合并當(dāng)日，鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉公開(kāi)稱(chēng)，雙方將共同打造中國(guó)最大的房產(chǎn)O2O生態(tài)圈。

二手房電商平臺(tái)安居兔網(wǎng)絡(luò)科技有限公司CEO鄭淑全認(rèn)為，這兩次合并都是鏈家地產(chǎn)在為其線(xiàn)上的鏈家網(wǎng)搶占線(xiàn)下市場(chǎng)份額。

地產(chǎn)中介服務(wù)圈的收購(gòu)，還有58同城與安居客。由于安居客的定位僅是線(xiàn)上信息平臺(tái)，所以雖歷史融資總額已達(dá)7200萬(wàn)美元，但最終收購(gòu)價(jià)僅為2.67億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期地產(chǎn)圈的頻頻收購(gòu)，背后的推動(dòng)力都是資本。在鄭淑全看來(lái)，年初的并購(gòu)只是開(kāi)始。

房產(chǎn)服務(wù)業(yè)迎來(lái)“第二春”

海通證券分析師涂力磊曾介紹，2012年，美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)62%，而中國(guó)僅為13%。他判斷，在走過(guò)“圈地運(yùn)動(dòng)”后，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈有望崛起。

3月3日，花樣年主席潘軍公開(kāi)稱(chēng)，房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，存量房取代增量房成為市場(chǎng)主體的背景下，將催生房市的第二個(gè)春天。

潘國(guó)棟表示，在2012年，新房市場(chǎng)還屬于賣(mài)方市場(chǎng)，之后逐漸轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，使得原有銷(xiāo)售渠道發(fā)生變化，因而搜房（未轉(zhuǎn)型前）和安居客的商業(yè)模式受到質(zhì)疑，同時(shí)房多多、吉屋、好屋中國(guó)等房產(chǎn)電商平臺(tái)迅速崛起。

市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向，也使得傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利模式發(fā)生變化，他們開(kāi)始更多地關(guān)注現(xiàn)有客戶(hù)資源的長(zhǎng)期收益價(jià)值。

在去年參加某論壇時(shí)，萬(wàn)科總裁郁亮稱(chēng)，萬(wàn)科將圍繞業(yè)務(wù)模式和業(yè)主服務(wù)轉(zhuǎn)型，即從賣(mài)房子的商業(yè)模式轉(zhuǎn)到物業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)上。

最初，花樣年也是傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但在分拆旗下物業(yè)公司彩生活上市后，打造出雙資本平臺(tái)。3月3日，彩生活發(fā)布的2014年業(yè)績(jī)公告顯示，公司總收益由2013年的2.33億元增至2014年的3.89億元，增幅67%。2014年公司擁有人應(yīng)占純利約1.457億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)228%。

此前，唐學(xué)斌曾表示，彩生活的商業(yè)模式同傳統(tǒng)物業(yè)不同，并不僅是收取物業(yè)費(fèi)，而是圍繞現(xiàn)有住戶(hù)的各種需求打造產(chǎn)品，營(yíng)造一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。

因此，物業(yè)管理行業(yè)勞工成本的持續(xù)上漲，并沒(méi)有阻止彩生活毛利率逆勢(shì)增長(zhǎng)。業(yè)績(jī)公告顯示，2014年彩生活的整體毛利率上漲至79.6%。

業(yè)內(nèi)看好線(xiàn)上線(xiàn)下整合

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前，已經(jīng)發(fā)生變化的房地產(chǎn)領(lǐng)域有物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)、地產(chǎn)金融、代理服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，彩生活打造社區(qū)O2O；中介服務(wù)領(lǐng)域，一方面，傳統(tǒng)中介鏈家地產(chǎn)在鏈家網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)下布局全國(guó);另一方面，搜房通過(guò)交叉持股線(xiàn)下，突破了原有的信息平臺(tái)定位。

此外，據(jù)深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)籌備組負(fù)責(zé)人曾光介紹，現(xiàn)在還有數(shù)量可觀(guān)的P2P在嘗試房貸業(yè)務(wù)。

潘國(guó)棟稱(chēng)，“做房地產(chǎn)服務(wù)逃不開(kāi)線(xiàn)下，單純做線(xiàn)上機(jī)會(huì)很少”，如果并購(gòu)單純是為了擴(kuò)大規(guī)模，則弊大于利，最好的合并應(yīng)是線(xiàn)上線(xiàn)下的結(jié)合。

他以新房交易平臺(tái)為例稱(chēng)，現(xiàn)在只有兩種模式有希望：一種是做“天貓”，和新房代理公司合作，幫助代理公司快速完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，其核心能力在于搭建電商化的開(kāi)放平臺(tái);另一種是做“京東”，比如房多多，自己拿盤(pán)，自己整合渠道。

不過(guò)，華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理?xiàng)瞵F(xiàn)領(lǐng)曾向記者表示，整合經(jīng)紀(jì)公司客源這個(gè)方向是對(duì)的，在二三線(xiàn)市場(chǎng)較為分散的城市可以取得很好的推廣，但他對(duì)市場(chǎng)集中度高的一線(xiàn)城市推廣效果存疑。